Sở Đất đai Dubai (DLD) đã khởi xướng một chương trình thử nghiệm mới để mã hóa giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản bằng cách sử dụng Sổ cái XRP (XRPL), đánh dấu lần đầu tiên mã hóa bất động sản được chính phủ hỗ trợ tại Trung Đông.
Động thái này, là một phần của sáng kiến Không gian Tiến hóa Bất động sản (REES) của DLD, thiết lập việc tích hợp trực tiếp giữa các mã thông báo trên blockchain và sổ đăng ký đất chính thức của tiểu vương quốc này.
Thử nghiệm này, phát triển hợp tác với công ty mã hóa Ctrl Alt, cho phép cấp phát mã thông báo sở hữu phân đoạn cho tài sản thực, được ghi lại trên XRPL và đồng bộ hóa với hồ sơ đất pháp lý của Dubai. Không giống như nhiều thử nghiệm blockchain hạn chế ở dạng đại diện kỹ thuật số, nỗ lực này duy trì tính pháp lý bằng cách cập nhật trực tiếp cơ sở dữ liệu tài sản của chính phủ sau mỗi giao dịch trên chuỗi.
Trong giai đoạn đầu, cư dân UAE có thẻ căn cước quốc gia có thể tham gia thử nghiệm thông qua nền tảng PRYPCO Mint, với các khoản đầu tư ban đầu từ AED 2,000 (khoảng $545). Giao dịch được thực hiện bằng đồng dirham và không chấp nhận thanh toán bằng tiền điện tử. Tuy nhiên, quyền sở hữu được ghi nhận trên chuỗi dưới dạng mã thông báo có thể chuyển nhượng, cung cấp hồ sơ bản địa trên blockchain về quyền sở hữu tài sản phân mảnh.
Dự án nhằm mã hóa tới AED 60 tỷ ($16 tỷ) giá trị bất động sản vào năm 2033 - khoảng 7% khối lượng giao dịch bất động sản hàng năm dự kiến của Dubai. DLD sẽ giám sát bất động sản thực tế, trong khi Cơ quan Quản lý Tài sản Ảo của tiểu vương quốc sẽ điều chỉnh vai trò của Ctrl Alt như nhà môi giới tài sản kỹ thuật số, đảm bảo rằng các giấy chứng nhận mã hóa đáp ứng các tiêu chuẩn tuân thủ nghiêm ngặt.
Tại sao chọn Sổ cái XRP?
Quyết định chọn Sổ cái XRP của Dubai giới thiệu một mức độ mới về tích hợp trong khu vực công cho blockchain, tồn tại từ năm 2012 và xử lý gần hai triệu giao dịch mỗi ngày.
Được biết đến với tốc độ xác nhận nhanh (một vài giây mỗi giao dịch) và phí mạng thấp, XRPL được chọn vì khả năng mở rộng và xử lý lưu lượng giao dịch cao - một yêu cầu quan trọng để biến đầu tư bất động sản thành dịch vụ tiếp cận bán lẻ, theo yêu cầu.
Đây là lần triển khai công khai nổi bật nhất của XRPL cho đến nay. RippleX, bộ phận phát triển của Ripple, đã thừa nhận quan hệ hợp tác nhưng không có vai trò chính thức trong sáng kiến này. Bản thân Sổ cái XRP là mã nguồn mở và không yêu cầu sự tham gia trực tiếp của doanh nghiệp để tích hợp.
Vai trò và thành tích của Ctrl Alt
Công nghệ của Ctrl Alt phát hành các mã thông báo quyền sở hữu phân mảnh phản ánh trực tiếp lợi ích sở hữu hợp pháp trong các tài sản đã đăng ký. Công ty đã tích hợp cơ sở hạ tầng của mình vào hệ thống của DLD để đảm bảo sự nhất quán pháp lý giữa cả blockchain và sổ đăng ký truyền thống. Mỗi lần chuyển mã thông báo trên chuỗi ngay lập tức cập nhật sổ sách của chính phủ, loại bỏ nhu cầu chuyển nhượng đất dựa trên giấy và giảm thiểu khả năng tranh chấp về quyền sở hữu.
Công ty có trụ sở tại London và Dubai đã có kinh nghiệm trong việc mã hóa các tài sản thay thế, đã xử lý trên $295 triệu trong các công cụ như tín dụng tư nhân và tài chính kiện tụng tính đến tháng 5 năm 2025. Tuy nhiên, thử nghiệm này đặt Ctrl Alt vào trung tâm của một trong những thị trường bất động sản sôi động nhất thế giới - Dubai đã ghi nhận hơn $218 tỷ trong các giao dịch bất động sản vào năm ngoái.
Sự phù hợp chiến lược
Sáng kiến này liên kết trực tiếp vào hai chủ trương chiến lược rộng lớn hơn: Chiến lược Ngành Bất động sản Dubai 2033 và Chương trình Kinh tế Dubai (D33). Cả hai đều thúc đẩy chuyển đổi kỹ thuật số và hiện đại hóa thị trường dựa trên công nghệ để tăng cường khả năng cạnh tranh của thành phố như một trung tâm toàn cầu về vốn, tài chính và đổi mới.
Bằng cách tích hợp mã hóa vào hệ thống quy định bất động sản, Dubai đặt mục tiêu rút ngắn chu kỳ thanh toán, tăng tính thanh khoản của thị trường, và mở rộng quyền tiếp cận đến một cơ sở nhà đầu tư rộng hơn.
Các mô hình quyền sở hữu phân mảnh như thế này hứa hẹn chuyển đầu tư bất động sản từ một lớp tài sản dành cho giới thượng lưu sang một loại sản phẩm hướng đến bán lẻ rộng rãi hơn. Nếu thành công, hệ thống sẽ cung cấp dòng dữ liệu theo thời gian thực cho các cơ quan quản lý, nhà phát triển, và các tổ chức tài chính, đồng thời cho phép tự động hóa việc tuân thủ, kiểm toán, và báo cáo.
Những ảnh hưởng cấu trúc và giám sát quy định
Cách tiếp cận của Dubai bao gồm việc giám sát quy định chặt chẽ: DLD duy trì quyền đối với tài sản vật lý và sổ đăng ký quyền sở hữu, trong khi VARA cấp phép và giám sát cơ sở hạ tầng tài sản kỹ thuật số. Mô hình quản lý kép này cố gắng bảo tồn sự chắc chắn pháp lý truyền thống trong khi khám phá sự hiệu quả hoạt động của blockchain.
Đáng chú ý, các mã thông báo phát hành theo hệ thống này không tương đương với chứng khoán hoặc cổ phiếu REIT, cũng không đi kèm với bảo vệ nhà đầu tư như trong các thị trường vốn truyền thống. Ctrl Alt cảnh báo rằng mã thông báo quyền sở hữu là tài sản ảo có khả năng biến động và tiềm năng tổn thất toàn bộ.
Mặc dù chúng đại diện cho một phần giá trị tài sản, nhưng chúng không được đảm bảo cho người nắm giữ quyền tiếp cận vật lý, cũng không được ngân hàng trung ương hoặc quỹ chính phủ đảm bảo.
Kiến trúc kỹ thuật và tác động thị trường
Sử dụng Sổ cái XRP giới thiệu một mô hình mới về tích hợp cơ sở hạ tầng công-tư. Thuật toán đồng thuận của XRPL mang lại sự xác nhận nhanh chóng và tiết kiệm năng lượng, nhưng nó thiếu khả năng lập trình của các nền tảng hợp đồng thông minh như Ethereum.
Sự đánh đổi đó phản ánh các ưu tiên hiện tại của Dubai: Thanh toán nhanh chóng, chi phí thấp và tích hợp liền mạch với các hệ thống tài sản hiện có, chứ không phải xây dựng sự phức tạp trên chuỗi.
Nếu thử nghiệm mở rộng thành công, Dubai có thể trở thành khu vực pháp lý đầu tiên trên thế giới duy trì hồ sơ song song ngay lập tức của tất cả các giao dịch tài sản trên một blockchain công khai - một tiến bộ có thể nén thời gian chuyển nhượng từ vài tuần xuống chỉ vài phút và loại bỏ nhiều điểm tắc nghẽn thủ công trong hệ thống chuyển nhượng đất.
Điều này cũng sẽ gửi tín hiệu cho các cơ quan quản lý toàn cầu rằng quyền sở hữu tài sản mã hóa có thể cùng tồn tại với các hệ thống pháp lý truyền thống khi được thiết kế cẩn thận.
Tiếp nhận sớm và thử nghiệm thị trường
Khi khởi động, một số căn hộ đã được mã hóa. Những người tiếp nhận sớm có thể sử dụng PRYPCO Mint để mua mã thông báo quyền sở hữu và giao dịch chúng, với tất cả các giao dịch được ghi nhận vĩnh viễn trên Sổ cái XRP.
Vì sự phát hành mã thông báo được đồng bộ hóa hợp pháp với sổ đăng ký DLD, các nhà đầu tư nhận được một yêu cầu có thể thực thi về tài sản cơ bản, mặc dù họ đang giao dịch hoàn toàn thông qua giao diện kỹ thuật số.
Mô hình này đáng quan tâm từ cả góc độ chính sách và thị trường tài chính. Bất động sản là loại tài sản lớn nhất trong hầu hết các nền kinh tế quốc gia, nhưng nó vẫn thiếu thanh khoản, không rõ ràng và bị chi phối bởi các nhà đầu tư lớn. Mã hóa đã lâu hứa hẹn thay đổi điều đó - nhưng cho đến nay, nó vẫn thiếu sự hỗ trợ pháp lý từ khu vực công ở hầu hết các khu vực pháp lý.
Bối cảnh ngành
Động thái của Dubai xuất hiện khi việc mã hóa này tiếp tục thu hút sự quan tâm từ tài chính tổ chức và các nhà hoạch định khu vực công. Trên toàn cầu, các ngân hàng, quản lý tài sản, và nền tảng bất động sản đang khám phá phát hành tài sản kỹ thuật số trên cảc blockchain công khai và riêng tư.
Thị trường tổng thể có thể sử dụng cho mã hóa tài sản thực (RWAs), bao gồm cả bất động sản, dự đoán sẽ vượt qua $16 ngàn tỷ vào năm 2030, theo ước tính từ các tổ chức như Citi và Boston Consulting Group.
Tuy nhiên, các thách thức vẫn tồn tại: Sự hài hòa quy định giữa các khu vực pháp lý còn hạn chế, tính pháp lý thường không rõ ràng, và các địa điểm giao dịch thứ cấp cho các tài sản mã hóa chưa phát triển. Thử nghiệm của Dubai giải quyết những trở ngại này bằng cách điều chỉnh hoạt động trên chuỗi với các cấu trúc pháp lý và quy định hiện có - một mô hình có thể truyền cảm hứng cho việc noi theo, hoặc ít nhất là nghiên cứu kỹ hơn, ở các thị trường khác.
Tư duy cuối cùng
Việc tích hợp Sổ cái XRP của Dubai để mã hóa bất động sản được chính phủ hỗ trợ đại diện cho một thử nghiệm quan trọng trong cơ sở hạ tầng blockchain công-tư.
Với sự giám sát rõ ràng từ quy định, tính pháp lý, và một trường hợp sử dụng thực tế trong một thị trường có khối lượng lớn, dự án được thiết kế để kiểm nghiệm xem quyền sở hữu tài sản mã hóa có thể thực hiện được lời hứa về thanh khoản, hiệu quả, và khả năng truy cập rộng hơn như thế nào.
Thử nghiệm đang trong quá trình triển khai. Công nghệ đang hoạt động. Và hiện tại, người dùng sớm sẽ quyết định xem các giấy chứng nhận dựa trên blockchain là một mới lạ - hay nền tảng của một tiêu chuẩn thị trường mới.