Departemen Pertanahan Dubai (DLD) telah memulai program percontohan baru untuk menokenisasi akta kepemilikan properti menggunakan Buku Besar XRP (XRPL), menandakan tokenisasi properti pertama yang didukung pemerintah di Timur Tengah.
Langkah ini, bagian dari inisiatif Real Estate Evolution Space (REES) DLD, menciptakan integrasi langsung antara token akta berbasis blockchain dan registri tanah resmi emirat.
Program percontohan tersebut, yang dikembangkan bekerja sama dengan perusahaan tokenisasi Ctrl Alt, memungkinkan penerbitan token kepemilikan fraksional untuk properti fisik, yang dicatat di XRPL dan disinkronkan dengan catatan tanah hukum Dubai. Tidak seperti banyak eksperimen blockchain yang terbatas pada representasi digital, upaya ini mempertahankan kepastian hukum dengan memperbarui basis data properti pemerintah langsung pada setiap transaksi yang terjadi secara on-chain.
Pada tahap awal, penduduk UEA yang memiliki kartu identitas nasional dapat berpartisipasi dalam program percontohan melalui platform PRYPCO Mint, dengan investasi awal mulai dari AED 2,000 (sekitar $545). Transaksi dilakukan dalam dirham, dan pembayaran cryptocurrency tidak diterima. Namun, kepemilikan dicatat on-chain sebagai token pemilik, menawarkan catatan asli blockchain tentang hak properti fraksional.
Proyek ini bertujuan untuk menokenisasi hingga AED 60 miliar ($16 miliar) nilai real estat pada tahun 2033 - sekitar 7% dari volume transaksi properti tahunan yang diproyeksikan di Dubai. DLD akan mengawasi real estat fisik, sementara Otoritas Pengatur Aset Virtual emirat (VARA) mengatur peran Ctrl Alt sebagai broker-dealer aset digital, memastikan bahwa akta yang ditokenkan memenuhi standar kepatuhan yang ketat.
Mengapa Buku Besar XRP?
Pemilihan Dubai atas Buku Besar XRP memperkenalkan tingkat baru integrasi sektor publik untuk blockchain, yang telah ada sejak 2012 dan menangani hampir dua juta transaksi setiap hari.
Dikenal karena penyelesaiannya yang cepat (beberapa detik per transaksi) dan biaya jaringan yang rendah, XRPL dipilih untuk skalabilitasnya dan kemampuannya untuk menangani throughput transaksi yang tinggi - persyaratan penting untuk mengubah investasi properti menjadi layanan yang dapat diakses secara ritel dan bersifat on-demand.
Ini menandai penerapan publik paling menonjol dari XRPL hingga saat ini. RippleX, divisi pengembang Ripple, mengakui kemitraan tersebut tetapi tidak memiliki peran formal dalam inisiatif ini. Buku Besar XRP itu sendiri adalah open-source dan tidak memerlukan keterlibatan perusahaan langsung untuk integrasi.
Peran dan Rekam Jejak Ctrl Alt
Teknologi Ctrl Alt membuat token akta fraksional yang secara langsung mencerminkan kepentingan kepemilikan hukum di properti yang terdaftar. Perusahaan telah mengintegrasikan infrastrukturnya ke dalam sistem DLD untuk memastikan konsistensi hukum di kedua registri blockchain dan tradisional. Setiap transfer token on-chain segera memperbarui buku besar pemerintah, menghilangkan kebutuhan untuk pengalihan berbasis kertas dan mengurangi potensi konflik atas judul.
Perusahaan yang berbasis di London dan Dubai ini memiliki pengalaman dalam menokenisasi aset alternatif, setelah memproses lebih dari $295 juta dalam instrumen seperti kredit pribadi dan pembiayaan litigasi pada Mei 2025. Namun, percontohan ini menempatkan Ctrl Alt di pusat salah satu pasar real estat paling aktif di dunia - Dubai mencatat lebih dari $218 miliar dalam transaksi properti tahun lalu.
Kesesuaian Kebijakan Strategis
Inisiatif ini terkait langsung dengan dua agenda strategis yang lebih luas: Strategi Sektor Real Estat Dubai 2033 dan Agenda Ekonomi Dubai (D33). Keduanya menyerukan transformasi digital dan modernisasi pasar yang digerakkan oleh teknologi untuk meningkatkan daya saing kota sebagai pusat global untuk modal, keuangan, dan inovasi.
Dengan memadukan tokenisasi dalam tumpukan regulasi real estat, Dubai bertujuan memperpendek siklus penyelesaian, meningkatkan likuiditas pasar, dan membuka akses ke basis investor yang lebih luas.
Model kepemilikan fraksional seperti ini menjanjikan untuk menggeser investasi real estat dari kelas aset elit menjadi kategori produk yang lebih dapat dijangkau dan sesuai dengan ritel. Jika berhasil, sistem ini akan menawarkan aliran data waktu nyata kepada regulator, pengembang, dan lembaga keuangan sambil memungkinkan otomatisasi kepatuhan, audit, dan pelaporan.
Implikasi Struktural dan Pengawasan Regulasi
Pendekatan Dubai melibatkan pelapisan regulasi yang ketat: DLD mempertahankan otoritas atas aset fisik dan registri judul, sementara VARA melisensikan dan mengawasi infrastruktur aset digital. Model dual-pemerintahan ini mencoba menjaga kepastian hukum tradisional sambil mengeksplorasi efisiensi operasional blockchain.
Penting untuk dicatat bahwa token yang diterbitkan dalam sistem ini tidak setara dengan sekuritas atau saham REIT, juga tidak disertai dengan perlindungan investor seperti ditemukan di pasar modal tradisional. Ctrl Alt memperingatkan bahwa token akta adalah aset virtual yang rentan terhadap volatilitas dan potensi kerugian total.
Meskipun mereka mewakili klaim terhadap nilai properti, mereka tidak memberi pemegangnya akses fisik, dan mereka tidak dijamin oleh bank sentral atau dana pemerintah.
Arsitektur Teknis dan Dampak Pasar
Penggunaan Buku Besar XRP memperkenalkan model baru integrasi infrastruktur publik-swasta. Algoritma konsensus XRPL menawarkan konfirmasi cepat dan efisiensi energi, tetapi kehilangan kemampuan pemrograman dari platform kontrak pintar seperti Ethereum.
Perdagangan ini mencerminkan prioritas saat ini di Dubai: penyelesaian yang cepat dan berbiaya rendah serta integrasi back-end yang mulus dengan sistem properti yang ada, daripada membangun kompleksitas on-chain.
Jika percontohan ini berhasil diimplementasikan, Dubai bisa menjadi yurisdiksi pertama di dunia yang mempertahankan catatan langsung dan tercermin dari semua transaksi properti di blockchain publik - sebuah kemajuan yang akan memperpendek waktu transfer dari minggu ke menit dan menghilangkan banyak kemacetan manual dalam sistem pengalihan tanah.
Hal ini juga mengisyaratkan kepada regulator di seluruh dunia bahwa hak properti yang ditokenisasi dapat hidup berdampingan dengan sistem hukum tradisional ketika dirancang dengan hati-hati.
Adopsi Awal dan Pengujian Pasar
Pada peluncurannya, beberapa unit apartemen telah ditokenisasi. Pengadopsi awal kini dapat menggunakan PRYPCO Mint untuk memperoleh token akta dan memperdagangkannya, dengan semua transaksi dicatat secara permanen di Buku Besar XRP.
Karena penerbitan token disinkronkan secara hukum dengan registri DLD, investor menerima klaim yang dapat ditegakkan atas properti yang mendasarinya, meskipun mereka bertransaksi sepenuhnya melalui antarmuka digital.
Model ini layak diperhatikan baik dari perspektif kebijakan maupun pasar keuangan. Real estate adalah kelas aset terbesar di sebagian besar ekonomi nasional, namun tetap tidak likuid, tidak transparan, dan didominasi oleh investor besar. Tokenisasi telah lama menjanjikan untuk mengubah itu - tetapi hingga kini, belum mendapatkan dukungan hukum dari sektor publik di sebagian besar yurisdiksi.
Konteks Industri
Langkah Dubai ini muncul ketika tokenisasi terus menarik minat dari keuangan institusional dan perencana sektor publik. Secara global, bank, manajer aset, dan platform real estat sedang menjajaki penerbitan aset digital di blokchain publik dan berizin.
Total pasar yang dapat diakses untuk aset nyata yang ditokenisasi (RWA), termasuk real estat, diproyeksikan melebihi $16 triliun pada tahun 2030, menurut perkiraan dari lembaga seperti Citi dan Boston Consulting Group.
Namun, tantangannya tetap ada: harmonisasi regulasi antar yurisdiksi terbatas, penegakan hukum seringkali tidak jelas, dan pasar perdagangan sekunder untuk aset yang ditokenisasi kurang berkembang. Percontohan Dubai mengatasi rintangan ini dengan menyelaraskan operasi on-chain dengan struktur hukum dan regulasi yang ada - model yang dapat menginspirasi peniruan, atau setidaknya studi lebih lanjut, di pasar lain.
Pemikiran Akhir
Integrasi Dubai dari Buku Besar XRP untuk tokenisasi real estat yang didukung pemerintah mewakili eksperimen signifikan dalam infrastruktur blockchain publik-swasta.
Dengan pengawasan regulasi yang jelas, kepastian hukum, dan penggunaan nyata di pasar volume tinggi, proyek ini dirancang untuk menguji apakah properti yang ditokenisasi dapat memenuhi janjinya untuk likuiditas, efisiensi, dan akses yang lebih luas.
Percontohan sedang berlangsung. Teknologinya sudah operasional. Dan untuk saat ini, pengguna awal akan menentukan apakah akta yang berbasis blockchain adalah suatu hal inovatif - atau fondasi dari standar pasar baru.