El Departamento de Tierras de Dubái (DLD) ha iniciado un nuevo programa piloto para tokenizar escrituras de propiedad utilizando el XRP Ledger (XRPL), marcando la primera tokenización inmobiliaria respaldada por el gobierno en Oriente Medio.
Este movimiento, parte de la iniciativa Real Estate Evolution Space (REES) del DLD, establece una integración en vivo entre tokens de escritura basados en blockchain y el registro oficial de tierras del emirato.
El piloto, desarrollado en asociación con la firma de tokenización Ctrl Alt, habilita la emisión de tokens de propiedad fraccionada para propiedades físicas, registrados en el XRPL y sincronizados con los registros legales de tierras de Dubái. A diferencia de muchos experimentos blockchain limitados a representaciones digitales, este esfuerzo mantiene la finalidad legal actualizando directamente la base de datos de propiedades del gobierno en cada transacción en cadena.
En la fase inicial, los residentes de los EAU que posean tarjetas de identificación nacional pueden participar en el piloto a través de la plataforma PRYPCO Mint, con inversiones de nivel básico a partir de 2,000 AED (alrededor de $545). Las transacciones se realizan en dírhams, y no se aceptan pagos en criptomonedas. Sin embargo, la propiedad se registra en cadena como tokens al portador, ofreciendo un registro nativo de blockchain de derechos de propiedad fraccionada.
El proyecto apunta a tokenizar hasta 60 mil millones de AED (16 mil millones de dólares) en bienes inmuebles para 2033, aproximadamente el 7% del volumen proyectado de transacciones anuales de propiedad de Dubái. El DLD supervisará los bienes inmuebles físicos, mientras que la Autoridad Regulatoria de Activos Virtuales de Dubái (VARA) regula el papel de Ctrl Alt como corredor-dealer de activos digitales, asegurando que los tokens cumplan con los rigurosos estándares de cumplimiento.
¿Por qué el XRP Ledger?
La selección del XRP Ledger por parte de Dubái introduce un nuevo nivel de integración del sector público para la blockchain, la cual existe desde 2012 y maneja casi dos millones de transacciones diarias.
Conocido por su rápida liquidación (unos pocos segundos por transacción) y bajas tarifas de red, XRPL fue elegido por su escalabilidad y capacidad para manejar un alto rendimiento de transacciones, un requisito esencial para transformar la inversión en propiedades en un servicio retail accesible y a demanda.
Este es el despliegue público más destacado del XRPL hasta la fecha. RippleX, la división de desarrollo de Ripple, reconoció la asociación pero no tiene un papel formal en la iniciativa. El propio XRP Ledger es de código abierto y no requiere de participación corporativa directa para su integración.
El papel de Ctrl Alt y su historial
La tecnología de Ctrl Alt acuña tokens de escrituras fraccionadas que reflejan directamente intereses de propiedad legal en propiedades registradas. La empresa ha integrado su infraestructura en los sistemas del DLD para asegurar la consistencia legal tanto en registros blockchain como tradicionales. Cada transferencia de token en cadena actualiza inmediatamente el registro del gobierno, eliminando la necesidad de transmisión en papel y reduciendo el potencial de disputas sobre títulos.
La firma con sede en Londres y Dubái tiene experiencia en la tokenización de activos alternativos, habiendo procesado más de $295 millones en instrumentos como crédito privado y financiamiento de litigios a mayo de 2025. Sin embargo, este piloto pone a Ctrl Alt en el centro de uno de los mercados inmobiliarios más activos del mundo: Dubái registró más de $218 mil millones en transacciones de propiedades el año pasado.
Alineación estratégica de políticas
Esta iniciativa se enlaza directamente con dos agendas estratégicas más amplias: la Estrategia del Sector Inmobiliario de Dubái 2033 y la Agenda Económica de Dubái (D33). Ambas piden transformación digital y modernización de mercados impulsada por tecnología para aumentar la competitividad de la ciudad como un centro global de capital, finanzas e innovación.
Al incorporar la tokenización dentro de la estructura reguladora inmobiliaria, Dubái busca acortar los ciclos de liquidación, aumentar la liquidez del mercado y abrir el acceso a una base de inversores más amplia.
Modelos de propiedad fraccionada como este prometen cambiar la inversión inmobiliaria de una clase de activos de élite a una categoría de productos más accesible y alineada al retail. Si tiene éxito, el sistema ofrecería flujos de datos en tiempo real a reguladores, desarrolladores e instituciones financieras mientras permite la automatización de cumplimiento, auditorías y reporte.
Implicaciones estructurales y supervisión regulatoria
El enfoque de Dubái involucra una estricta superposición regulatoria: el DLD mantiene autoridad sobre el activo físico y el registro de títulos, mientras que VARA licencia y supervisa la infraestructura de activos digitales. Este modelo de doble gobernanza intenta preservar la certeza legal tradicional mientras explora la eficiencia operativa de blockchain.
Es importante, los tokens emitidos bajo este sistema no son equivalentes a acciones de valores o REIT, ni vienen con las protecciones para inversores encontradas en los mercados de capitales tradicionales. Ctrl Alt advierte que los tokens de escrituras son activos virtuales sujetos a volatilidad y posible pérdida total.
Si bien representan un reclamo sobre el valor de la propiedad, no otorgan a los titulares acceso físico, ni están garantizados por un banco central o fondo del gobierno.
Arquitectura técnica y impacto en el mercado
El uso del XRP Ledger introduce un nuevo modelo de integración de infraestructura público-privada. El algoritmo de consenso de XRPL ofrece confirmación rápida y eficiencia energética, pero carece de la capacidad de programación de plataformas de contratos inteligentes como Ethereum.
Esa compensación refleja las prioridades actuales de Dubái: liquidación rápida y de bajo costo e integración perfecta en el back-end con sistemas de propiedad existentes, en lugar de construir complejidad en cadena.
Si el piloto escala con éxito, Dubái podría convertirse en la primera jurisdicción global en mantener registros en vivo y espejados de todas las transacciones de propiedad en una blockchain pública, un avance que comprimiría los tiempos de transferencia de semanas a minutos y eliminaría muchos de los cuellos de botella manuales en los sistemas de transmisión de tierras.
También señalaría a los reguladores de todo el mundo que los derechos de propiedad tokenizados pueden coexistir con sistemas legales heredados cuando se diseñan cuidadosamente.
Adopción temprana y prueba de mercado
En el lanzamiento, varias unidades de apartamentos ya han sido tokenizadas. Los primeros adoptantes pueden ahora utilizar PRYPCO Mint para adquirir tokens de escrituras y negociarlos, con todas las transacciones registradas permanentemente en el XRP Ledger.
Dado que la emisión de tokens está sincronizada legalmente con el registro del DLD, los inversores reciben un reclamo exigible sobre la propiedad subyacente, aunque estén operando completamente a través de una interfaz digital.
Este modelo merece ser observado desde perspectivas tanto de políticas como de mercados financieros. Los bienes raíces son la clase de activos más grande en la mayoría de las economías nacionales, sin embargo, sigue siendo ilíquido, opaco y dominado por grandes inversores. La tokenización hace tiempo que promete cambiar eso, pero hasta ahora carecía del respaldo legal del sector público en la mayoría de las jurisdicciones.
Contexto de la industria
El movimiento de Dubái llega cuando la tokenización sigue atrayendo interés de las finanzas institucionales y planificadores del sector público. A nivel mundial, bancos, gestores de activos y plataformas inmobiliarias están explorando la emisión de activos digitales en blockchains tanto públicas como con permisos.
Se proyecta que el mercado total direccionable para activos reales tokenizados (RWAs), incluidos bienes raíces, superará los $16 billones para 2030, según estimaciones de instituciones como Citi y Boston Consulting Group.
Sin embargo, persisten los desafíos: la armonización regulatoria entre jurisdicciones es limitada, la exigibilidad legal es a menudo incierta y los mercados secundarios para activos tokenizados están poco desarrollados. El piloto de Dubái aborda estos obstáculos alineando las operaciones en cadena con estructuras legales y regulatorias existentes, un modelo que podría inspirar emulación, o al menos un estudio más cercano, en otros mercados.
Reflexiones finales
La integración de Dubái del XRP Ledger para la tokenización inmobiliaria respaldada por el gobierno representa un experimento significativo en infraestructura blockchain público-privada.
Con supervisión regulatoria clara, finalidad legal y un caso de uso del mundo real en un mercado de alto volumen, el proyecto está diseñado para probar si la propiedad tokenizada puede cumplir con su promesa de liquidez, eficiencia y acceso más amplio.
El piloto está en marcha. La tecnología es operativa. Y por ahora, los primeros usuarios determinarán si las escrituras basadas en blockchain son una novedad o la base de un nuevo estándar de mercado.